Renta Vitalicia

septiembre 5, 2007 No Comments

Se trata de formalizar un contrato de renta vitalicia por el cual una persona, viuda, sin descendientes ni ascendientes, de 92 años de edad, que es propietaria de un inmueble, que constituye su vivienda habitual, lo entrega a otra persona a cambio de una cantidad de dinero mensual hasta que esta fallezca. La vivienda en la que vive fue adquirida a expensas de su sociedad conyugal en el año 1957 y al fallecimiento de su esposo, Julio de 1998, se le adjudicó el pleno dominio habiendo disfrutado de la reducción del 95% en la Base Imponible del Impuesto sobre Sucesiones y donaciones de acuerdo con el Artículo 20.5 de la Ley de este impuesto. La vivienda está valorada en 95.000 €.

1) ¿Qué renta mensual deberá asignarse al rentista en función del valor de la vivienda y de la edad que tiene en esta fecha?

2) Asimismo, ¿cuál sería la renta a percibir mensualmente si se reservase el usufructo vitalicio de la vivienda?

3) ¿Cuál será la carga fiscal para ambas partes teniendo en cuenta que, para tener derecho a la reducción del 95% de la B.I., antes mencionada, existe la prohibición de transmitir la vivienda habitual hasta que no hayan transcurrido 10 años desde la fecha de defunción del causante?

4) ¿Habría que liquidar la totalidad el impuesto sobre el 95% de la B.I., que en su día se evitó, o únicamente en proporción a los años que faltan para alcanzar los 10?

5) El pagador de la renta (persona física, no empresario) ¿deberá efectuar retención en concepto de rendimientos del Capital?

6) ¿Cuál sería la fórmula fiscalmente más económica para instrumentar este tipo de operaciones; donación, compraventa, etc.?

SOLUCIÓN

1) Fiscalmente la capitalización de una renta vitalicia se regula en el Artículo 17.2 del TR ITPyAJD y consiste en capitalizar la renta anual al tipo de interés legal del dinero y a la cifra obtenida aplicarle las reglas del cálculo del usufructo vitalicio.

Actualmente, la viuda titular del inmueble, valorado en 95.000 €, tiene 92 años de edad y por tanto, si constituye una renta vitalicia a cambio de la transmisión de la plena propiedad de su vivienda habitual, la renta mensual resultante vendría dada por la siguiente fórmula.

Renta vitalicia capitalizada:

95.000 = Renta anual x10%
4:100

Renta anual = 95.000 (4:100) = 38.000
(10:100)

La renta vitalicia capitalizada es la base imponible de la pensión y constituye el precio del inmueble que va a ser repartido en mensualidades y es por ello que coincide, en principio, con el valor de la finca.

El valor 10% corresponde al resultado de aplicar 89-la edad de la titular del inmueble. Dado que la viuda tiene 92 años el resultado sería negativo pero no obstante, la ley establece un mínimo de 10, por tanto para los titulares de 79 años o más se hará constar un valor mínimo del 10%.

La cifra 4 corresponde al interés básico del banco de España equivalente al interés legal según regulación del Art. 10.2.f TR 1/93 ITP y AJD.

Renta mensual = 38.000€ :12 = 3.166,66€ mensuales de renta.

En el supuesto de que la renta pagada sea inferior a la calculada el Artículo 14.6 TRITP y AJD dispone que si la diferencia entre la capitalización de la renta vitalicia y el valor del bien cedido excede de aquella en más de un 20% y de 12.020 € se practicará una liquidación adicional por donación por la diferencia.

2) El pleno dominio de la vivienda habitual de la viuda tiene un valor real de 95.000 € en el supuesto de que la titular de la finca se reserve el usufructo vitalicio para sí y transmita únicamente la nuda propiedad el resultado sería el siguiente:

Valor del usufructo vitalicio en 2005 89- edad usufructuaria.

Daría una cifra negativa pero la ley establece un mínimo del 10% y por lo tanto, la nuda propiedad tendría un valor de 100%-10% = 90%.

95.000x 0,9 = 85.500.

Renta mensual = 85.500:2,50 = 34.000 € anuales.

3) Repercusiones fiscales:

Para la transmitente del inmueble.

IRPF. No existe ganancia patrimonial en el IRPF de la transmitente del inmueble ya que ésta tiene más de 65 años y la finca constituye su vivienda habitual. Art. 31.4 TRIRPF.

Rendimiento del capital mobiliario En aplicación del Art. 23.3 TRIRPF se considera rendimientos del capital mobiliario el resultado de aplicar a cada anualidad el porcentaje del 20%, cuando como en su caso, el preceptor tenga más de 69 años en el momento de la constitución de la renta y dicho porcentaje permanecerá constante durante su vigencia.

IIVTNU. (plusvalía municipal) este impuesto local se devenga por aplicación del Art. 104 y 105 TR 2/2004 de la ley reguladora de las haciendas locales siendo el sujeto pasivo del impuesto la titular de la finca.

IS y D.

Bonificación del 95% en IS y D esta cuestión será tratada en el apartado 4.

ITP y AJD la transmitente de la finca constituye a su favor la pensión vitalicia y por tanto es contribuyente de dicha operación por Transmisiones Patrimoniales Onerosas al 1%.

1% s 95.000= 950€.

Arts. 10.2.f TR 1/93 ITP y AJD y 49 RITP y AJD 828/1995.

Para la adquirente.

ITP y AJD el adquirente del inmueble debe liquidar el 7% de TPO por la compra del inmueble.

4) Bonificación del 95% en el IS y D.

En el supuesto de que el titular del inmueble lo transmita total o parcialmente de forma lucrativa u onerosa, perderá el derecho a la consolidación de la bonificación del 95% en el IS y D y deberá devolverlo en su totalidad a la hacienda pública de la comunidad correspondiente con los intereses de demora devengados desde la liquidación del IS y D.

5) Las personas físicas no empresarios no están obligadas a practicar ninguna retención al efectuar el pago de la renta vitalicia.

6) Otra opción para el cobro periódico por parte de la viuda sería la compra venta con pago aplazado p.e 5 o 10 años.

La tributación sería igual a la descrita tanto para la viuda como para el adquirente excepto en cuanto al cobro de los pagos periódicos que darían lugar a una ganancia patrimonial exenta, en lugar de rendimientos del capital mobiliario.

La ventaja es que se puede reducir el importe de los pagos anuales, p.e. 20.000 € en cuatro años y medio 9,500 € en diez años.

El inconveniente es que en caso de fallecimiento de la viuda antes del periodo considerado, el importe pendiente de pago debe integrarse en la masa hereditaria junto con los otros bienes que hubiere.

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