Comunidad de propietarios

octubre 2, 2007 No Comments

Todos los vecinos de un antiguo edificio acuerdan constituirse en una comunidad de propietarios con el fin de demoler el edificio, y construir sobre el solar uno nuevo con mayor número de viviendas, adjudicándose cada comunero una vivienda y vender el resto a terceras personas.

¿Cuáles son las obligaciones fiscales de esta comunidad de propietarios convertida en comunidad de bienes?

¿Cuáles son las obligaciones fiscales de los comuneros? ¿Cómo deben declarar trimestralmente?

¿Qué tipo de contabilidad debe llevar la comunidad?

¿Cómo se calcula el beneficio por la nueva construcción y venta de viviendas? (Se estima que el tiempo de duración de la obra es de 4 años)

¿Cuándo se produce el devengo?

¿Cómo deben integrar los comuneros en su IRPF los rendimientos de la comunidad?

¿En qué momento deben los comuneros declarar dicho beneficio?

¿Se difiere todo al momento de finalización total de la obra?

RESPUESTA

PRIMERO: IMPLICACIONES EN EL IRPF.

Como consecuencia del régimen de atribución de rentas, las rentas netas de ciertas entidades, que no son sujetos pasivos del IRPF ni del IS, se someten a tributación mediante su imputación a los miembros que forman parte de ellas. Las rentas así imputadas se integran en la correspondiente base imponible del IRPF, IS o IRNR del partícipe, según esté sujeto a uno u otros impuestos.

Están sometidas al régimen de atribución de rentas las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyen una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición.

Las comunidades de propietarios se configuran como una modalidad específica de comunidades de bienes (Código Civil, artículo 396), sometidas, en su caso, al régimen de atribución de rentas (DGT 23-5-94).

Por tanto, las comunidades de bienes no constituyen contribuyentes del IRPF sino que se configuran como una agrupación de los mismos a quienes se atribuyen las rentas generadas en la entidad, tal como establece el artículo 10.1 del Real Decreto Legislativo 3/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el TRLIRPF. Por su parte el artículo 89 del mismo texto legal señala que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios o comuneros.

Lo anterior supone que en el supuesto de una comunidad de bienes que desarrolle una actividad económica los rendimientos atribuidos mantendrán ese mismo carácter de rendimientos de actividades económicas.

Por su parte, el Artículo 25 de la Ley del Impuesto establece que “se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.

Como ha señalado la DGT, en la consulta de fecha 5 de abril de 2004, de los preceptos anteriores, se puede concluir que la promoción de viviendas realizada por una comunidad de bienes y/o de propietarios para su posterior adjudicación a sus comuneros no constituye una actividad económica a efectos del IRPF, puesto que su finalidad no es intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, al no estar destinadas a la venta a terceras personas, sino que su finalidad es la utilización propia de la vivienda construida por cada uno de los comuneros.

Ahora bien, en la descripción de la consulta que nos plantean parece ser que se pretende vender el resto de viviendas a terceras personas. Por eso, en este caso si estaremos ante una actividad económica a efectos del IRPF, puesto que su objetivo es la venta de bienes a terceros en el mercado.

SEGUNDO: IMPLICACIONES EN EL IVA.

De conformidad con lo previsto por el artículo 5.º uno d) de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA), se reputarán empresarios quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todo caso, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

El apartado tres del artículo 84 de la misma Ley dispone que tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al mismo.

Según lo previsto en los artículos 5.º y 84 de la LIVA, tienen la consideración de empresarios las comunidades de bienes o comunidades de propietarios que promuevan la construcción de edificaciones para su adjudicación a los comuneros aunque realicen dichas operaciones ocasionalmente, siendo las citadas comunidades los sujetos pasivos de las adjudicaciones.

En los supuestos de promoción de viviendas en régimen de propiedad horizontal en que los auto promotores adquieren el solar en pro indiviso, la promoción del edificio para su adjudicación a los copropietarios constituye una actividad empresarial a efectos del IVA, en la que la “comunidad de auto promotores” será el sujeto pasivo del mismo, por cuanto este supuesto es el previsto por el artículo 84, apartado tres: existe un bien explotado en común por una multiplicidad de personas para desarrollar una actividad calificada como empresarial por la Ley del Impuesto, que constituye una unidad económica susceptible de imposición.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno de la LIVA el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por 100, salvo lo previsto en el artículo 91de dicha Ley del IVA.

El artículo 91, apartado uno, número 3 de la Ley citada, dispone que se aplicará el tipo del 7 por 100 a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

El mismo precepto añade que se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por 100 de la superficie construida se destine a dicha utilización.

Según los criterios interpretativos del mencionado precepto legal, recogidos en la doctrina de la Dirección General de Tributos, la aplicación del tipo reducido del 7 por 100 procederá cuando:

a) Las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.

b) Dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista.

La expresión “directamente formalizados” debe considerarse equivalente a “directamente concertados” entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados.

A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio.

c) Dichas ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ella situados.

Se considerarán destinados principalmente a viviendas los edificios cuando al menos el 50 por 100 de la superficie construida se destine a ser utilizada como vivienda, aunque parte de los edificios construidos se destine a fines distintos de su utilización como viviendas.

Por lo tanto, el tipo impositivo aplicable en la ejecución de obra llevada a cabo por un contratista para la construcción de un edificio destinado principalmente a viviendas, promovido por la comunidad de propietarios será el 7 por 100. En el caso de que el edificio no se destinara principalmente a vivienda, con arreglo a los criterios anteriormente expuestos, el tipo aplicable a la ejecución de obra sería el 16 por 100.

Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 8.º de la LIVA, la adjudicación por la Comunidad consultante de las viviendas a los comuneros, una vez finalizada su construcción, tiene la consideración de entrega de bienes, operación que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4.º de su Ley reguladora, está sujeta a dicho tributo.

El artículo 91, apartado uno.1, número 7.º de la LIVA, determina que se aplicará el tipo impositivo del 7 por 100 a las entregas de los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

En consecuencia, el tipo impositivo aplicable a las adjudicaciones de las viviendas a los comuneros realizadas por la comunidad será el 7 por 100.

El tipo aplicable a las adjudicaciones de los locales realizadas por la comunidad de propietarios a los comuneros será el 16 por 100.

El artículo 75, apartado uno, número 1.º de la LIVA dispone que dicho Impuesto se devengará “en las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente y, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable”.

El apartado dos del mismo artículo 75 establece que “no obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos”.

De acuerdo con dicho artículo, los pagos anticipados realizados por los comuneros a la comunidad de propietarios antes de la entrega de las viviendas o locales, devengarán el impuesto correspondiente a dichos pagos, que deberá repercutirse por la comunidad.

La comunidad podría deducir el IVA soportado por la adquisición de bienes y servicios relativos a la construcción del inmueble objeto de consulta, siempre que se cumplieran los requisitos exigidos para tal deducción, previstos en el Capítulo I del Título VIII de la Ley 37/1992 del IVA, y siempre que en las facturas que documenten dichas adquisiciones aparezca como destinataria de la operación la mencionada comunidad de bienes y no cada uno de sus miembros como tal.

En cuanto a las obligaciones formales, el artículo 164, apartado uno, de la Ley del IVA, dispone lo siguiente:

“Uno. Sin perjuicio de lo establecido en el Título anterior, los sujetos pasivos del Impuesto estarán obligados, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a:

1.º Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al Impuesto.

2.º Solicitar de la Administración el NIF y comunicarlo y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.

3.º Expedir y entregar facturas o documentos equivalentes de sus operaciones, ajustados a lo dispuesto en este Título y conservar duplicado de los mismos.

4.º Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.

5.º Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.

6.º Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del Impuesto resultante.

Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.

(…)”

Como sujeto pasivo del IVA, la comunidad de propietarios consultante está sujeta a las obligaciones reguladas en el artículo 164 a las que, con carácter general, está sujeto cualquier empresario sujeto pasivo por dicho tributo.

Todo ello, sin perjuicio de la regulación específica en materia de obligaciones censales, regulada en el Real Decreto 1041/2003, de 1 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan determinados censos tributarios y se modifican otras normas relacionadas con la gestión del IAE, y por el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación y se modifica el Reglamento del IVA.

TERCERO: OBLIGACIONES FISCALES DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y COMUNEROS.

Resumiendo las obligaciones y deberes tributarios que tienen tanto la comunidad como los comuneros, le ofrecemos el siguiente cuadro resumen:

Obligación / Deber

Entidad

Miembros
Declaraciones censales (1)
X

X
Declaración anual IRPF o IS (2)
-

X
Retenciones e ingresos a cuenta (3)
X

X
Pagos fraccionados (4)
-

X
Declaraciones IVA
X

-
Emisión de facturas
X

-
Contabilidad (5)
X

-
Declaración operaciones con terceros
X

-
Declaración informativa anual (6)
X

-

(1) La entidad ha de presentar la declaración de comienzo para darse de alta en el censo y obtener el CIF, y la declaración de cese, así como la renuncia, en su caso, a la estimación objetiva del IRPF; sin embargo, la revocación a esta renuncia puede ser hecha por la entidad o por cualquiera de sus miembros. Por su parte, éstos han de comunicar a la Administración su obligación de efectuar pagos fraccionados. En cualquier caso, entidad y miembros han de presentar las declaraciones de modificación que procedan.
(2) Por las rentas atribuidas.
(3) Estas entidades han de realizar retenciones e ingresos a cuenta sobre los rendimientos que satisfagan. Las retenciones soportadas e ingresos a cuenta practicados a la entidad se imputan a los socios, conforme a lo pactado.
(4) En proporción a su participación en el beneficio de la entidad.
(5) La entidad en régimen de atribución está obligada al cumplimiento de las obligaciones contables y regístrales que correspondan al régimen de determinación de los rendimientos que siga: estimación directa, normal o simplificada.
(6) Las entidades en régimen de atribución de rentas mediante las que se ejerza una actividad económica o cuyas rentas excedan de 3.000 euros anuales, deben presentar una declaración informativa anual (modelo 184) relativa a las rentas a atribuir a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, residentes o no en territorio español. Dicha obligación debe ser cumplida por quien tenga la consideración de representante de la entidad, o por sus miembros contribuyentes por el IRPF.

En el supuesto que la comunidad actúe como empresario por destinar los inmuebles a la venta, la comunidad estará identificada con su propio CIF y será sujeto pasivo del IVA debiendo llevar contabilidad como si se tratará de un negocio individual.

CUARTO: IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)

Como resulta de los artículos 78.1 y 79.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por le que se aprueba el Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), así como de la Regla 3.ª 1 de la Instrucción, aprobada junto con las Tarifas del Impuesto por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, constituye el hecho imponible del IAE el mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen y no especificadas en las Tarifas del Impuesto; a tal efecto se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En consecuencia, para que una actividad sea considerada como económica y, por tanto, su ejercicio constitutivo del hecho imponible del tributo en estudio se requiere:

- Que dicha actividad suponga ordenación de medios de producción y/o recursos humanos con un fin determinado.
- Que dicho fin sea, precisamente, la intervención en la producción o distribución de bienes y servicios.
- Que la referida ordenación se haga por cuenta propia.

Por otra parte es irrelevante a los efectos del Impuesto que la actividad en cuestión se ejercite o no habitualmente y que con su ejercicio se persiga o no la obtención de un lucro económico.

Conviene insistir sobre el hecho, resultante de la normativa anteriormente analizada, de que no es imprescindible que una actividad económica se encuentre expresamente especificada en las Tarifas del Impuesto para que su ejercicio quede sujeto al mismo. Por ello la Regla 8.ª de la Instrucción dispone que “las actividades empresariales, profesionales o artísticas, no especificadas en las Tarifas, se clasificarán, provisionalmente, en el Grupo o Epígrafe dedicado a actividades no clasificadas en otras partes (n.c.o.p.) a las que por su naturaleza se asemejen y tributarán por la cuota correspondiente al referido Grupo o Epígrafe de que se trate”, añadiendo que “sí la clasificación prevista en el párrafo anterior no fuera posible, las actividades no especificadas en las Tarifas se clasificarán, provisionalmente, en el Grupo o Epígrafe correspondiente a la actividad a la que por su naturaleza más se asemejen, y tributarán por la cuota asignada a ésta”.

Sentado lo anterior, corresponde a continuación entrar en el estudio del tema planteado por el consultante que, con relación a la actividad fundamental que constituye el objeto de la Comunidad de Propietarios referida se circunscribe a determinar si dicha actividad debe o no entenderse como actividad económica y, supuesto de que así sea, dónde debe considerársela clasificada a efectos del Impuesto que nos ocupa. Ello conlleva el examen de dos cuestiones previas, a saber:

– Naturaleza de la actividad principal desarrollada.
– Resultado material de dicha actividad.

A) Por lo que se refiere a la primera de las cuestiones citadas, cabe indicar que la actividad principal de referencia realizada por la comunidad de propietarios consiste en la promoción de sus propias viviendas y locales, aportando sus esfuerzos y medios económicos. Descrita así la actividad cabe indicar, respecto de la misma, lo siguiente:

a) La actividad reviste todas las características que permiten definirla como promoción inmobiliaria, si bien no tiene por fin la posterior venta de los inmuebles objeto de la misma sino su adjudicación a los distintos miembros que componen la mencionada comunidad de propietarios.

b) La referida promoción inmobiliaria constituye una actividad económica, toda vez que en ella se dan las tres notas definitorias de este tipo de actividades, esto es, que se realice una ordenación de medios de producción y/o elementos humanos, que tal ordenación se realice por cuenta propia y que el fin de dicha ordenación sea intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

B) En cuanto a la segunda cuestión previa, debe observarse que el resultado de la actividad promotora descrita se materializa en la construcción de un inmueble para viviendas.

Resumiendo lo expuesto resulta que:

a) La actividad ejercida es una actividad económica.

b) Dicha actividad consiste en una promoción inmobiliaria de edificaciones.

c) Las viviendas objeto de dicha promoción no se venden sino que se adjudican a los miembros de la Comunidad de Propietarios.

De ello se concluye lo siguiente:

- Primeramente, el ejercicio de la actividad económica reseñada constituye un hecho imponible del IAE.
- En segundo lugar, y por razón del contenido de dicha actividad, ésta es definible como promoción inmobiliaria de edificaciones.
- En tercer lugar, al no estar dicha actividad clasificada específicamente en las Tarifas del Impuesto (por cuanto que la rúbrica del Grupo 833 de la Sección 1.ª de las mismas se refiere a aquellos casos en que las edificaciones objeto de la promoción se vendan a terceros) procede la clasificación provisional de la misma, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2.º de la Regla 8.ª, en la rúbrica correspondiente a la actividad que más se asemeje, la cual, a criterio de la DGT, es el Epígrafe 833.2 de la Sección 1.ª.

De todo lo anterior resulta que:

El sujeto pasivo, esto es la comunidad de propietarios de referencia, vendrá obligado a cursar el alta correspondiente por el referido Epígrafe 833.2, satisfaciendo, en su caso, mientras ejercite la actividad promotora, la respectiva cuota fija señalada en el mismo, sin perjuicio de que si vendiese a terceros o adjudicase a sus miembros el todo o parte del inmueble construido venga obligada a satisfacer, además, la cuota variable o por metro cuadrado que corresponda según lo dispuesto en el mencionado Epígrafe.

Por lo que se refiere a la adjudicación a los distintos comuneros de las respectivas viviendas construidas, debe tenerse en consideración que si dicha adjudicación se produjese a consecuencia de la disolución de la propia comunidad, no constituiría actividad económica a efectos del impuesto en estudio y, subsiguientemente, no estaría sujeta a tributación por dicha adjudicación.

Por otra parte, debe señalarse que el artículo 82.1 c) del TRLHL establece, entre otros supuestos y por lo que afecta a los sujetos residentes en territorio español, la exención en el pago del IAE para las entidades del artículo 35 de la Ley General Tributaria (LGT) que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros, en los términos previstos en las Reglas 1.ª, 2.ª y 3.ª de la letra c) del apartado 1 del artículo 83 del TRLHL.

Asimismo, cabe señalar que, desde 1 de enero de 2003, están exentos del IAE los sujetos pasivos que inicien el ejercicio de su actividad en territorio español, durante los dos primeros períodos impositivos de este impuesto en que se desarrolle la misma. Esta exención sólo se aplica a los sujetos pasivos que inicien el ejercicio de su actividad a partir del 1 de enero de 2003.

QUINTO: OTRAS CUESTIONES

Debemos señalar que la constitución de la comunidad como promotora tributa al 1% por Operaciones Societarias. La disolución también se sujeta al 1% de operaciones societarias y el sujeto pasivo es el comunero.

En cuanto al beneficio obtenido por la comunidad de propietarios, ya hemos indicado que las rentas atribuidas tienen la misma naturaleza que la actividad o fuente de la que proceden (en este caso, rendimientos de la actividad económica), y su atribución se realiza en el mismo ejercicio en que la entidad obtiene las rentas, sin perjuicio de las normas de imputación temporal que corresponda, según la naturaleza de las rentas económicas.

La renta se determina en sede de la entidad con arreglo a las normas del IRPF, con independencia de que alguno de los miembros de la entidad sea contribuyente por el IRPF, sujeto pasivo del IS o contribuyente del IRNR. No resultan de aplicación las reducciones sobre el rendimiento neto previstas para las siguientes rentas, salvo que el miembro de la entidad en régimen de atribución de rentas sea contribuyente por el IRPF, en cuyo caso sí podrá aplicar la reducción sobre:

- Los rendimientos netos obtenidos por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.
- Los rendimientos netos del capital inmobiliario, mobiliario o de actividades económicas con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
- Los rendimientos netos del capital mobiliario derivados de percepciones de contratos de seguro de vida o invalidez recibidas en forma de capital.
- Los rendimientos netos del trabajo derivados de las percepciones en forma de capital procedentes de contratos de seguro colectivo que instrumenten compromisos por pensiones cuando las aportaciones efectuadas por los empresarios hayan sido imputadas a las personas a las que se vinculen las prestaciones.

Tags: Fiscal, IRPF

Leave a Reply

(requerido)

(requerido)


*

Empoderamiento del Canal y Posicionamiento de la Marca

EMPODERAMIENTO DEL CANAL Y POSICIONAMIENTO DE LA MARCA Por: Daniela González Rumbos En el mundo globalizado de hoy, con...

Desarrollo de la marca en los despachos de Abogados

Desarrollo de la marca en los despachos de Abogados   La marca de su firma hace la diferencia  ...

Transparencia Fiscal

Una S.L. de cinco socios es propietaria de un edificio de viviendas (5 viviendas) desde el año 1.996. sin...

Derechos y Obligaciones

Lengua del contrato de trabajo Un contrato de trabajo sometido al derecho español va a ser propuesto a un...

Atribución de rentas

Cumplimentación del MOD 184. Sociedad Civil formada por 4 socios, dos con un 8% y otros dos con un...

Responsabilidad Empresarial

Una empresa, sociedad civil particular, que hace unos días despidió a una trabajadora mediante escrito en el que no...

Facturas

Requisitos para poder emitir facturas telemáticas válidas fiscalmente. Es decir, aquéllas que recibimos en papel del banco a raíz...

Ganancia Patrimonial

Compraventa de finca rústica. La finca rústica fue adquirida el 5 de Diciembre de 1961 por mi clienta “X”....

Incremento salarial

Una empresa aplica un incremento de sueldo en el mes de marzo del presente año a un trabajador. La...

Cesiones de Trabajadores

Se trata de tres trabajadores de la construcción que si bien están contratados por una SL trabajan para otra...